恒大120亿“莲花”足球场烂尾!退还用地净亏1255亿

8月4日晚间,港股上市公司中国恒大(股票代码:发布公告称,已退还广州恒大足球场的地块使用权,预计公司将就转让事项录得亏损约12.55亿元。消息传出,顿时引起热议。从某种意义上,这座以莲花造型而引发广泛关注、恒大集团董事局主席许家印亲自参与设计的广州恒大足球场曾是中国金元足球最后的疯狂。

时间回到2020年4月。当时恒大以68.13亿元的价格拍下这块面积多达499113平方米、毗邻广州南站的优质地块,时任恒大集团总裁的夏海钧曾意气风发宣布,将投资120亿元建成世界规模最大、档次最高、配套最全、科技含量最高、座位数最多的国际顶级专业足球场,力争2022年竣工并交付使用,建成后该球场将超越巴萨的主场诺坎普成为世界最大顶级专业足球场。

差不多同期,恒大还公布了球场的莲花造型效果图,恒大透露曾邀请来自美国、德国、英国、澳大利亚等国家的8位顶级大师,组织了数轮方案设计比选,最终选择了美国顶级大师Hasan.A.Syed的方案。并且,恒大集团董事局主席许家印亲自参与设计和修改,但这个造型却在网上引起了两极分化的舆论热议。

但就在项目动工约一年后,网上便曝出该项目已因为资金链紧张而停工,广州城投将接管该项目。在停工一年多之后,如今,恒大终于正式向广州市规划和自然资源局退还该地块的使用权。但好在,广州市规划和自然资源局不会改变该地块用于修建超大型专业足球场的规划意图,而广州城投将在已建工程的基础上继续修建足球场。但即便这一超级足球场在2023年竣工,以目前广州两个足球俱乐部的运营现状来看,短期内恐怕都无力租用如此豪华的足球场。而通过退还地块所获得的约55.2亿元土地出让金退款将用于偿还拿地时的融资债务,换言之,目前节衣缩食的广州足球俱乐部并不能从这次的巨额退款中分一杯羹。

当前,我国在大型体育场地方面呈现一种悖论:一方面,截止到2021年12月31日,我国人均体育场地面积仅为2.41平方米,具体到足球方面,全国范围内仅有足球场地12.65万块,全国每万人拥有足球场地数量仅为0.9块;但另一方面,大量超大型体育场由于缺乏相匹配的赛事而长期空置,每年需要补贴大量的维护经费。在这种情况下,未来,我国体育场地建设要摒弃动辄就要全球最大的理念,转而打造更多服务广大群众健身需求的中小体育场,早日让“15分钟健身圈”(即居民从居住地步行或骑行到体育场的时间不超过15分钟)落地实处。

从一开始,广州恒大足球场所使用的这一地块就被视为恒大的囊中之物,出让条件更是围绕恒大量身打造。

早在2014年春,广州多个足球迷社群里均在风传,恒大有意在番禺广州南站周边兴建一个专业足球场。此后在2014年5月,广州市规划局对《番禺区广州超大型专业足球场地块控制性详细规划修改方案》进行公示,这进一步证实广州确实在广州南站附近规划了一个超大型专业足球场。2016年8月,当广州正式确定将在广州南站附近规划建设专业足球场后,恒大第一时间力邀来自美国、德国、英国、澳大利亚等国家的多位顶级大师,设计了上百个方案,最终由美国顶级大师Hasan.A.Syed亲自主笔操刀设计的莲花造型获得恒大集团董事局主席许家印的高度认可,而这一设计方案日后也获得广州市城市规划委员会全票通过。

2020年4月,广州市番禺区谢村片区这一地块终于正式对外挂牌拍卖,占地面积达49.9万平方米,可建设用地面积约30.1万平方米,计容建面约94.2万平方米。其中用来建设专业足球场项目的土地面积约15万平方米,总建筑面积约30万平方米。底价为68.13亿元,但要求的土地出让条件却几乎是为恒大量身打造。

出让条件要求,该地块竞买人或其所属集团须为2019年《财富FORTUNE》杂志公布的世界500强企业。这一足球场须在土地交付之日起3年内建成并投入使用,即,最迟要在2023年投入使用。建成后一年内,竞得人须引进一家中超俱乐部,并将该足球场作为其球队主场。显然,只有恒大符合这些出让条件。于是,恒大成功以底价拍得这一地块。

在拍得土地的当天,早就准备充分的恒大立即就在足球场地块上举办了广州恒大足球场开工仪式,恒大集团董事局主席许家印、时任恒大集团总裁夏海钧,以及广州恒大俱乐部教练员与球员出席了开工仪式。夏海钧豪言,该场馆固定座位8万个起步,最多可容纳10万人,建设总投资将达120亿,力争在2022年底建成,将超越巴萨的主场诺坎普成为世界最大顶级专业足球场。未来恒大还计划在全国再建3-5个可容纳8-10万人的超大型专业足球场。

在广州恒大足球场开工的同时,恒大集团透露,广州恒大足球场从构思概念、造型修改到商业规划,恒大集团董事局主席许家印全程参与,对该项目倾注了大量心血。但也正是这个让许家印倾注了大量心血并亲自参与修改的荷花造型足球场效果图,一经公布就在网络上引发舆论热议,且观点呈现两极分化态势。一方面,广州恒大足球场的设计方案获广州市城市规划委员会全票通过,但另一方面却在网络上被段子手们群嘲(延伸阅读:《恒大120亿“荷花”球场引热议 中国迎来专业足球场时代》)。

如前文所言,恒大在设计球场造型时,许家印亲自参与了球场造型的概念构思,并邀请了多国顶级设计师设计了上百个方案,最终美国顶级大师Hasan.A.Syed亲自主笔操刀设计的莲花造型获得许家印的高度认可。

恒大在解读球场造型创意时表示,这一方案设计灵感来源于“并蒂莲”,寓意“高洁、坚韧、团结”的中华传统文化品格,以及“莲花盛开,连夺桂冠”的美好愿景。外观采用现代形态学手法进行宝石般多面切割,极具科技感、时尚感、未来感。项目设计以抽象的建筑语言,融汇层层包裹的高科技表皮肌理、极致轻盈的建筑元素,犹如为广州足球量身定制的桂冠,将成为“花城”广州永久盛开的城市名片。球场建设后,将成为媲美悉尼歌剧院、迪拜哈利法塔的世界级新地标。

在赢得广泛盛赞后,网上也有很多声音嘲弄恒大足球场的荷花外观“丑到爆,土掉渣。”也有人吐槽其造型类似玻璃烟灰缸。另外还有专业人士批评中国象形建筑的设计风格恶俗,比如,华中科技大学建筑与城市规划学院教授赵逵就直言:“中国建筑师受伤原因:‘地产商可以逼迫建筑师按甲方恶俗审美设计还自我陶醉,这是中国建筑界的悲哀!’”也有设计界人士援引住房和城乡建设部与国家发改委会联合发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》来批评恒大足球场的设计风格与城市公共建筑风格不匹配。

许家印除了亲自参与球场造型构思和造型修改后,还亲自规划了球场的商业业态布局。广州恒大足球场将设有16个VVIP包间、152个VIP包间、国际足联区、运动员区、媒体区、新闻发布厅等配套设施。从地下一层至地上六层规划了儿童世界、国际美食、文化娱乐、体育运动、精品零售、教育培训、休闲餐饮、生活配套等八大业态122项品类,将吸引380多个国内外知名商业品牌入驻。毫无疑问,这种气势恢宏的大项目正是恒大金元足球最鼎盛时期自信心的折射,但此后很快恒大集团就陷入了资金链紧张的困局,且至今都未能化解危机。

在广州恒大足球场动工一年后,恒大集团资金链就高度紧张,该项目也随即陷入停工状态,且至今都未能复工。这首先让帮助恒大在该项目中进行资金担保的中信信托率先慌了神。

公开资料显示,2020年在竞拍该地块时,恒大委托中信信托发行了“嘉和125号恒大广东股权收益权集合资金信托计划”来筹措资金。而在项目动工后,恒大马上还对足球场配套的63.6万平方米的公寓、住宅、商墅、酒店等多业态综合体进行预售,共预售出4371套商品房。但即便是疯狂融资,广州恒大足球场项目还是在2020年8月被曝出已经因为拖欠工程款而陷入停工状态。

此后,中信信托开始寻求风险化解之道,最终,广州方面安排广州城投来为该项目担保,同时恒大启动退地手续,广州将项目土地重新挂牌,再由广州城投集团来竞拍并继续兴建球场。2022年3月,广州城投正式向中信信托发函告知,将通过项目退地方式化解部分恒大的风险项目,而这将成为信托业内首个由地方牵头协调、通过市场化方式实现地产项目风险化解的新方式。

最终,恒大在8月3日与广州市规划和自然资源局正式签订地块的解除协议,随即在8月4日晚间就此事发布公告。据不完全统计,自2021年以来,恒大已经或主动或被动退还多达60多宗地块,其中至少11个地块是超过了动工时间节点而被强制无偿回收。相比之下,恒大此番退地能获得55.2亿元的回款,广州市已尽显厚道。此举不仅能让恒大回笼资金,而且广州城投的兜底有望后续保交楼,让购买预售的4371套房产的房主安心。

根据公告显示,恒大当初是以68.13亿元拍下该地块,如今将地块退还给广州市规划和自然资源局,后者将向恒大支付55.2亿元的出让金退库款。这55.2亿元是如何得出来的呢?

首先,恒大此前已经预售出去4371套商品房,这些预售房产价值20.23亿元,广州市规划和自然资源局就在68.13亿元的价格上扣除20.23亿元的预收款。其次,恒大当时拍下地块时支付了13.63亿元的地块定金,按照规定,定金不予退还,所以要继续扣除13.63亿元。68.13亿元-20.23亿元-13.63亿元=34.27亿元。但鉴于恒大前期已经在项目中投入巨大的施工成本和建材成本,所以需要补偿恒大的已建工程成本,这笔补偿款为20.92亿元,34.27亿元+20.92亿元,合计为55.19亿元。相比于当初竞拍时出价的68.13亿元,中国恒大称,预计公司将就转让事项录得亏损约12.55亿元。

这总计约55.2亿元将会返还到一个专项监管帐户,同时转入该帐户的还包括6.17亿元与该地块有关的所有帐户的款项,以及税务机关退回给恒大原先就该地块缴交的契税,而帐户内的款项将专款专用,用于解决恒大与该地块直接相关的债务问题,即中信信托的担保债务,同时还要用于已预售商品房的后续建设和拖欠的球场工程款等多种用途。

由于这笔55.2亿元的退款要专款专用,所以不会像足球迷所期待的那样,让目前运营的广州足球队从中分一杯羹。而根据此前的公开报道,恒大要求广州足球俱乐部本赛季的运营投入不能超过1500万元。但要知道,恒大曾经的新三板财报显示,其单赛季运营费用最多时高达29亿元。从2019年的29亿元锐减至到如今的1500万元,恒大一手开启的金元足球时代彻底宣告落幕。(延伸阅读:《恒大投入29亿“跳水”至1500万!中国足球继续摆烂未来》)

公告称,在退还协议达成后的10日内,恒大需要将该地块及该地块上的建筑物、构筑物及其他附着物一并按照现状移交给广州市规划和自然资源局。后续,广州城投将接手这一项目,并继续修建足球场项目。广州市规划与自然资源局之所以愿意用对20.92亿元来补偿恒大已投入足球场地块已建工程相关工程成本,也正是是因为广州市将继续利用该地块内足球场地块已建工程,只不过该工程改由国企背景的广州城投全面兜底罢了。

必须指出的是,按照2020年地块出让时的要求,自该地块交付予转让方之日(即2020年7月24日)起三年内必须建成超大型球场,且引入一支中超球队。即便未来这一超级足球场如期完工,但以广州的两支中超球队的现状,短期内恐怕无力负担这一超级足球场的租金。昔年豪言超越诺坎普,终究是大梦一场空。

根据体育总局发布的《2021年全国体育场地统计调查数据》显示,截止2021年12月31日,全国体育场地共有397.14万个,体育场地面积34.11亿平方米,人均体育场地面积仅为2.41平方米。全国范围内仅有足球场地12.65万块,全国每万人拥有足球场地数量仅为0.9块。但与此同时,大量超大型体育场馆却因为缺乏与之相匹配的顶级赛事而长期闲置,甚至出现了荒废长草的乱象。在这种情况下,未来,我国体育场地建设要摒弃动辄就要全球最大的理念,转而打造服务广大群众健身需求的中小体育场,早日让“15分钟健身圈”落到实地。

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